楼市警告！这次真的不一样

这一次，真的不一样。

　　6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清直言：

　　必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

　　还记得一年多前高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金”的警告吗？

　　说这话的是同一个人。随后形势的变化，足以说明，很多警告并非空穴来风。

　　这一次，警告落在了房地产领域。这段话直截了当，既是对房住不炒的重申，也是对炒房投机的警告，更是对地方房地产金融化的预警。

　　这话如果只是从普通专家口中脱出，可能不会激起多大涟漪。但出自在任的金融决策者之口，相当罕见，显然传达了非同寻常的信号。

　　这段讲话透露了四个重要信息：

　　其一，居民杠杆率过快增长，需要警惕相关风险。

　　所谓居民杠杆率，指的是居民家庭总债务与GDP之比。2019年一季度，我国居民部门杠杆率达到54.3%，而在2008年这一数字还只有18%。十年时间，居民杠杆率翻了两倍，这一速度远超发达国家。

　　这还是拿居民债务与GDP总量相对比，更接近现实的指标当为债务收入比”。根据田国强团队的研究，截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已经超过发达国家水平。

　　更关键的是，中国居民的家庭财产，超过七成都配置在房地产上。根据西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，住房资产在家庭总资产中占比为77.7%，远高于发达国家。

　　

　　为此，银保监会已经多次发出预警。今年4月，银保监会在《人民日报》撰文明确指出，要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

　　其二，房地产企业融资过度，挤压了信贷资源。土地市场一旦过热，房企融资不会任由宽松。

　　信贷资源是有限的，过度投入房地产，必然影响实体。更不用说，还有大量资金，暗藏陈仓，违规输送到房地产领域。

　　因此，今年4月，银保监会再度重申：严禁资金违规进入房地产。

　

　　表态之后，行动接踵而至。

　　一是银保监会连开多个罚单。从4月到5月下旬，不到50天时间，各地银保监局开出32张涉及违规输血”房地产的罚单。

　　二是房企融资再度收紧。刚刚过去的5月，40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成，创两年来月度新低。

　　据媒体报道，监管从严，银行间直接融资要求不能拿地王。这对于刚刚进入火热的土地市场，可谓见血封喉。

　　其三，投资炒房并非任何时候都能赚得盆满钵满，过度投机房产，未来很有可能得不偿失。

　　先看这段讲话：

　　当你买了房子不用于出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算”。

　　这种现象之所以存在。是因为，在楼市上涨时代，住房空置并非什么问题，炒房投机的风险也可忽略不计，因为房价上涨收益足以覆盖所有成本。

　　但当楼市从上涨态势转而下行，即便只是进入长期震荡走势，对于很多人来说，现金流和资产安全性就会出现问题。

　　换言之，楼市一旦进入横盘行情，那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本，都会涌现出来，成为投资者难以摆脱的重压。

　　这种环境下，就是有租赁收益，以目前一二线城市不足2%的租金回报率，恐怕也是无济于事。

　　凯风君曾提及，许多三四线城市、一些东南亚国家的海外房产，以及大多数的公寓、小产权房、老破小和新城区连亮灯率都十分可怜的新房，根本就没有流动性，无论是租还是卖，都无人接盘，这是更大的危机。

　　其四，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。”

　　这种直言不讳的警告，出自决策者之口，对楼市颇有警示意义。

　　事实上，今年以来，各级部门对于房地产的预警就不绝于耳：

　　中央层面不断重申房住不炒”，银保监会再次严查银行资金违规进入房地产，住建部持续对楼市过热城市发布预警，地方层面的楼市调控一波接一波，而《人民日报》海外版则直接打出了《不会靠炒房拉动经济》的标题。

　　有表态也有行动。可见，决策者对于房地产金融风险知之甚深，对于稳楼市的节奏亦有底线把控。

　　简单寄望于新一轮大涨，无非是路径依赖所致，而忽视了大环境的变化，更没考虑到楼市所处阶段早已不同于往日。

　　蒙眼买房的时代已经过去了，不要再把决策者的预警不当回事。请记住凯风君多次说过的那句话：

　　未来买房，比房价上涨更重要的，是流动性和安全性。同意点文末右下方在看”，将本文推荐给更多的人，并说说你的看法！（本文观点仅供参考，不代表中金在线立场，不构成投资建议